Rejet par l’administration fiscale des charges liées aux dépenses d’agrandissement ou de reconstruction

Introduction

Au titre du calcul des revenus fonciers, la question de la déductibilité des charges est fondamentale puisqu’elle va permettre de calculer un éventuel déficit foncier et l’impôt sur le revenu supplémentaire lié à un investissement locatif. Ce résultat va directement impacter le besoin de trésorerie.

Parmi les dépenses régulièrement contrôlées par l’administration fiscale figurent celles relatives à l’agrandissement ou à la reconstruction d’un bien immobilier. Ces dépenses, souvent significatives, font fréquemment l’objet d’un rejet lors des contrôles fiscaux, au motif qu’elles ne constituent pas des charges déductibles mais des immobilisations. C’est pourquoi il est nécessaire de présenter ces charges comme des dépenses d’amélioration qui sont bien déductibles.

Cet article propose d’éclairer les raisons de ces rejets et de présenter des solutions préventives et curatives adaptées.

1. Les fondements du rejet fiscal

Selon le Code général des impôts, seules les dépenses d'amélioration qui ne présentent pas le caractère d’immobilisations sont déductibles du résultat imposable. Or, les dépenses d’agrandissement ou de reconstruction sont généralement considérées comme créant une valeur nouvelle ou augmentant la valeur d’un bien existant. Elles e doivent donc pas être passées en charges du revenu foncier. Par contre, au moment de la revente du bien, celles-ci seront déduites de la plus-value éventuelle. Il est donc nécessaire de bien conserver tous les justificatifs sans limite de durée.

L’administration fiscale veille à ce que les investisseurs n’imputent pas en charges des dépenses qui relèvent en réalité d’une amélioration durable du patrimoine, ce qui explique la fréquence des redressements sur ce poste.

L’administration sera donc particulièrement sensible aux montants de ces dépenses, notamment si celles-ci représentent plus de 30% du cout d’acquisition du bien immobilier.

2. Exemples de dépenses concernées

·       Extension d’un bâtiment (création d’une nouvelle aile, surélévation, etc.)

·       Reconstruction partielle ou totale d’un édifice

·       Transformation substantielle modifiant la structure ou la destination d’un local

3. Solutions préventives : anticiper pour éviter le rejet

1.      Analyse préalable de la nature des travaux. Il n’y a pas de montant précis à partir duquel une dépense va être qualifiée de reconstruction (non déductible) au lieu d’amélioration (déductible). Pour éviter le risque de voir des dépenses considérées comme non déductibles, il peut être intéressant par exemple de les scinder dans la mesure du possible sur plusieurs années.

2.      Avant tout investissement, il est essentiel d’identifier si la dépense constitue une charge ou une immobilisation. Un diagnostic précis, idéalement avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste, permettra de limiter les risques.

3.      Si la dépense risque de constituer une immobilisation, il sera plus intéressant de constituer une SCI à l’impôt sur les sociétés qui permettra de déduire du résultat fiscal un amortissement annuel (Environ 3% de la valeur du bien + travaux).

4.      Conservez tous les justificatifs relatifs aux travaux (devis, factures, plans, autorisations administratives) et documentez les raisons économiques à l’origine des travaux. Un dossier solide facilitera la défense en cas de contrôle.

5.      Consultation de la doctrine fiscale

6.      Se référer aux instructions et commentaires administratifs (BOFiP) pour s’assurer de la conformité des travaux avec la doctrine en vigueur.

4. Solutions curatives : que faire en cas de rejet ?

1.      Avant de notifier le rejet, l’administration peut vous interroger sur la nature des travaux. Il faudra alors adapter votre réponse afin que celle-ci fasse correspondre les travaux à des dépenses d’amélioration et non de reconstruction ou d'agrandissement.

2.      Suite à un rejet, il est conseillé d’engager un dialogue avec l'administration pour défendre la qualification de la dépense et, le cas échéant, produire des éléments complémentaires.

3.      Si le redressement est confirmé malgré la défense, il est possible de former une réclamation contentieuse dans les délais légaux pour contester le rejet.

4.      Appui d’un professionnel : l’accompagnement par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste est fortement recommandé pour optimiser la défense et limiter les conséquences financières.

5.      Constituer une société et apporter les immeubles afin de pouvoir déduire chaque année l’amortissement (3%) des immobilisations (prix de l’immeuble + travaux de reconstruction ou d’agrandissement).

Conclusion

Les dépenses d’agrandissement ou de reconstruction doivent faire l’objet d’une attention particulière lors de l’analyse d’un investissement immobilier et notamment des besoins de trésorerie. Une bonne anticipation, une documentation rigoureuse et le respect des règles fiscales permettent d’éviter la plupart des rejets par l’administration. En cas de difficulté, des solutions existent pour régulariser la situation et défendre vos intérêts. La vigilance et le conseil sont les meilleurs alliés pour sécuriser la déductibilité des charges et limiter les risques de requalification.